近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(s一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思hōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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